8月25日，绿城中国（3900.HK）举行2021年中期业绩会。
自2018年先后被任命为绿城中国行政总裁及董事会主席后，张亚东保持进取态度，内部改革，外部拓展，将绿城带入稳健发展阶段。2021年计划销售额占行业2%。
中房报记者 付珊珊 上海报道
历经3年多改革与拓展，张亚东与绿城都给了自己一个最好证明。
8月25日，绿城中国（3900.HK）举行2021年中期业绩会上，绿城中国主席兼执行董事张亚东、执行董事兼行政总裁郭佳峰、执行董事兼执行总裁耿忠强、执行董事兼执行总裁吴文德、执行董事兼副总裁李骏出席业绩会。
从业绩来看，在房地产深度调控当下，绿城中国仍然交出了一份不错业绩，报告期内实现合同销售约1717亿元，同比增长约88%；营业收入约361.35亿元，同比增长约51.2%；净利润39.1亿元，同比增长24.9%。
这已是连续多年实现增长态势。
过去3年，绿城规模实现了高速增长。2018年，绿城全年销售额1564亿元，2019年销售额达到2018亿元，较上年增长29%，2020年销售额2892亿，较上年增长43%。今年年初，绿城将全年销售目标定为3100亿元，上半年已完成55%。李骏预计，公司全年销售额将会以较大幅度超过3100亿元销售目标。
“2018年，绿城销售额占了全行业1%份额；2021年预计能占到2%份额，并希望未来在份额上有所增加，在利润和营收上达到更大的增长。”张亚东信心十足的表示。
自2018年先后被任命为绿城中国行政总裁及董事会主席后，张亚东保持进取态度，内部改革，外部拓展，将绿城带入稳健发展阶段。
会上，张亚东同时告诉投资者与媒体，“2021年是绿城中国实施‘战略2025’起始年，销售规模作为企业战略目标的重要维度之一，在未来5年内已形成清晰规划，我们将坚定地朝着既定目标努力，希望未来在份额上有所增加，在利润和营收上达到更大增长。”
绿城中国已经有了新故事，张亚东新战略与打法也引发外界关注。
成绩与改变
从销售方面来看，今年上半年，绿城中国总合同销售面积约724万平方米，合同销售金额1717亿元，同比增长88%，全年目标完成率55%。对于业绩目标是否能如期完成，李骏回应称，全年预计将会以较大幅度超过年初制定的3100亿元销售目标。
但2021年上半年，绿城中国实现毛利率为22%，较2020年同期的25.9%下降3.9个百分点。其中物业销售毛利率21.5%，较2020年同期的25.6%下降4.1个百分点，主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑。
毛利率下滑是大部分房企存在的状况。
与规模同步快速增长的还有土储。过去，绿城曾因为拿地节奏不规律出现无货可卖情况，但随着张亚东带领新的领导团队上任，尤其是“老绿城人”郭佳峰回归，绿城在拿地投拓方面大为改观，精准投资策略让绿城接连交出不俗成绩单。
根据绿城中国中期业绩数据，今年上半年，绿城于31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元，较2020年同期提升了22%。其中，绿城所占权益货值约1450亿元，对应承担的成本约740亿元，新增土地平均楼面价9126元/平方米。
从布局城市来看，一二线城市新增货值占比达78%。其中，杭州新拓展货值260亿元，占12%；宁波新拓展货值为278亿元，占比13%；北京新拓展货值为208亿元，占比10%。
从新增货值比例来看，宁波新增货值比例超过了大本营杭州。作为杭州本地房企，绿城今年在杭州首次集中土拍“颗粒无收”，彼时有市场声音发出质疑，绿城是否要失守杭州大本营？
事实证明，绿城只是坚持了自己的拿地投资节奏和标准。
在杭州首批集中供地之前，绿城已经在杭州斩获多宗优质地块，在政策效果不明朗情况下，绿城保持了观望态度。
在此前的绿城中国股东周年大会上，张亚东称，绿城拿地标准是利润率8%-10%，甚至10%以上；杭州集中供地57宗地块算下来全是亏损。用张亚东的话说，“绿城刚从历史的坑里爬出来，怎么能掉到新的坑里。”
也正因如此，当在杭州第一批集中供地中高价拿地的房企悔恨利润仅有1%-2%甚至亏损时，绿城则把握了窗口期，规避了高价土地投入风险。
目前，多个城市第二批集中供地均延迟推出，从已有城市重新挂牌情况看，重点城市第二批集中供地规则均有所调整。在中央“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”精神指导下，当前各个城市采取了更为灵活土地出让规则，比如限制最高溢价率、控制实际地价、摇号、提高餐牌门槛、严格监管资金来源等一系列措施。
在绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰看来，这些调整对资金合规性强、杠杆率低的国企、央企存在一定利好，同时控制地价给房企留有一定利润空间，可保障企业稳定正常经营，有利行业健康发展。
“未来，绿城也将继续保持投资定力、提高投资标准，保持稳健参与。”郭佳峰表示，在城市布局上，绿城坚持布局35个核心城市，并积极关注政策、经济、客户等方面较好的其他城市，积极挖掘投资机会；同时，绿城将继续拓宽收并购、产城融合、合作开发、城市更新等多元化拓展渠道，多方面、全方位保障投资项目的质量。
“争取提前进入绿档”
自从去年下半年，“三道红线”融资监管标准出台之后，房企财务安全也被放置空前重要的位置。
截至今年上半年末，绿城有息负债为1279亿元，较2020年底增长了7.3%，虽然总负债上升，但从债务结构上看更加合理。数据显示，截至2021年上半年末，绿城一年内到期借款由2020年底的325亿元减少至301亿元，一年内到期的借款占总有息负债比重为23.5%，较2020年底的27.3%下降了3.8个百分点。
融资方面，在整体融资形势严峻背景下，期内绿城总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降0.6个百分点。
“三道红线”方面，截至6月30日，绿城现金短债比1.5倍（2020年末：1.4倍），净资产负债率76%（2020年末：64.6%），剔除预收账款后的资产负债率为72.6%，处于“黄档”。
业绩会上，有投资者比较关心绿城净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较去年底出现了上升。其中，公司净负债率提升较为明显，上涨了11个百分点。
对此，公司执行董事兼执行总裁耿忠强坦言，“公司在发展过程中，一直在发展速度和净负债率间寻找一个最优平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控的，监管要求是2023年进入绿档，我们争取提前进入绿档。”
针对市场较为关注的房企投销比不超40%限制要求，绿城管理层也给予了回应。
郭佳峰表示，“其实去年三道红线出台时，该指标便已被提及，并非是最近要求，目前该指标为关注指标。”
“从长期看这有利于行业稳健发展，公司从长远发展考虑也很关注投资销售比这个指标，根据自身情况不断优化，平衡好风险与发展关系，保障公司稳健发展。”郭佳峰表示，为了确保在政策框架下实现战略2025目标，绿城下半年将重点抓销售与回款，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额；在投资端也将进一步提升投拓能力，积极挖掘投资机会，确保精准取地，同时积极拓展非公开市场的业务，用小资金来拓展大货值，降低整体地货比。
当前，房地产行业调控既带来了分化也带来了机会。在张亚东看来，过去3年，绿城实现了倍增计划，这也给未来发展打下良好基础。
严格调控下，绿城如何应对？张亚东给出了答案：一是坚持产品主义；二是坚守“品质为先”；三是锚定战略目标；四是坚定实施路径；五是优化体制机制；六是提升核心竞争力，实现绿城行稳致远目标。
来源：中国房地产报
