本文转自：海南特区报
海口观澜湖·观悦二期一名业主：
“花百余万买房被预查封办不了证”
- 观澜湖·观悦二期。
本报讯 “2021年，我花费百余万元在海口购买了一套房子。”近日，海口观澜湖·观悦二期业主田女士向记者反映，今年2月份，她准备提前还清房贷，通过椰城市民云App查看房子状态时，竟然发现房子处于“预查封”状态，“我就算还了贷款，房产证也办不下来。”
随后，田女士向海口市12345政府服务热线反映问题，海口市住房和城乡建设局答复：“据开发单位反馈，由于该房被抵押，暂时无法办证。”
为进一步了解相关情况，3月18日，记者联系了小区开发商——海南盛嘉实业有限公司。该公司一名负责人表示，他们也在积极筹措资金解决此事，争取7月份解决问题。
记者 畅凯 文/图
业主 “房子被预查封，办不了房产证”
田女士告诉记者，2021年，她花费百余万元购买了观澜湖·观悦二期的一套房产，当年8月签订购房合同，2个月后开发商交房，同时还进行了网签以及备案手续，“当时买的是准现房，开发商信守承诺按时交房，房子交付时处于毛坯状态，我们是第一批装修入住的业主。”
田女士回忆称，买房时她办了商业贷款，如今每月要还3000元房贷，今年2月份，她准备提前还清房贷，“现在生意不太好做，家人商议后对整个生意进行了收缩调整。原本用于对外投资、扩大经营规模的资金，因此闲置了下来。我短期也没有投资意向，便决定先把房贷一次性还清。”田女士称，她提前向银行预约排号，满心期待能尽快办理房贷提前还款手续。然而，当她通过椰城市民云App查看房子状态时，竟然发现房子处于“预查封”状态。
“我每个月都按时还房贷，为何房子被预查封？”田女士满心疑惑，“我向职能部门咨询后确认，房子被预查封与我无关，而是房子被开发商进行了抵押，抵押到期后，开发商未办理解押手续，这才导致我的房子被预查封。”
“我现在不敢提前还清房贷，就算还了贷款，房产证也办不下来。”田女士告诉记者，除了她，其邻居全款购买的房子也处于预查封状态，目前也办不了房产证。
部门 开发商反馈：该房被抵押暂无法办证
网签且备案的房产，开发商怎么还能进行抵押？
田女士提供的《海口市商品房买卖合同》显示，小区开发商为海南盛嘉实业有限公司，合同第7页：该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押人为海南盛嘉实业有限公司，抵押登记机构为海口市国土资源局，抵押登记日期为2017年12月6日，债务履行期限为2017年11月27日起2022年11月27日止。合同第16页不动产登记：出卖人应当在该商品房取得本合同第十一条、第十二条约定的各项验收合格并经买受人验收办理交付后90日内（不超过90日）办理完成不动产转移登记。
一名业内人士表示，这是开发商利用政策漏洞，将土地抵押融资与商品房销售混同操作，使得田女士能够完成网签备案并办理贷款，而开发商也可以将土地抵押获得融资。
田女士拨打海口市12345政府服务热线反映相关问题，2月26日，海口市住房和城乡建设局答复：“我局已再次要求开发商尽快核实处理相关事宜。据开发单位反馈，由于该房被抵押，暂时无法办证，现该司已在筹集资金解押。”
开发商 积极筹措资金，争取7月份解决问题
为进一步了解情况，3月18日，记者联系了海南盛嘉实业有限公司。该公司一名温姓负责人表示，像田女士房子这种情况，小区有30多套，他们也在积极筹措资金解决此事，争取7月份解决相应问题。
律师说法
泰和泰（海口）律师事务所律师刘鹏表示，商品房买卖过程中所进行的“网签”“备案”活动，本质上是房地产管理部门为规范房地产企业的销售活动，防止开发商“捂盘”“一房多卖”，让房地产交易更加透明化而采取的行政管理措施。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。据此可知，在我国不动产物权的设立依照的是登记公示制度，也就是需要为房屋办妥不动产权证书，否则不动产的所有权便没有设立。因此，前述“网签”“备案”等管理行为不会导致房屋所有权产生变动。
其次，业主与开发商签订书面商品房买卖合同，双方建立的房屋买卖合同关系依法有效，开发商应当依约妥善履行自身合同项下义务。非因业主自身原因，导致开发商未及时妥善交付房屋以及将房屋过户登记至业主名下的，业主有权依约向开发商主张相应违约责任。
第三，开发商单方将房屋抵押给其他主体，现因其自身债务纠纷导致房屋被预查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，业主可搜集有关证据向采取预查封措施的法院提出案外人执行异议申请，以便尽快解除对该房产的预查封并停止执行。
