抵押贷款利率（mortgage rate）是指用不动产作贷款抵押的贷款形式下的贷款利率。[1]

　　根据传统的凯恩斯主义经济学思想，在市场经济国家中考虑用于单笔住宅融资的抵押贷款利率的决定因素时，通常将贷款利率视为资金市场中的资金价格，认为贷款利率的高低主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。[2]影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。[3]

　　抵押贷款利率受到预期的实际利率、预期的通货膨胀率、违约风险、利率风险、提前付款风险和其他风险等因素的影响。综合上述因素，抵押贷款的利率用公式可简单表述为：i=r+f+P。其中，i代表抵押贷款利率，r为实际利率，f为预期通货膨胀率，P为补偿各种风险的风险溢价。[4]

　　发展历程

　　从20世纪30年代的经济大萧条直到70年代以来，将近半个世纪中，大多数购买新住宅的住房抵押贷款的利率都是固定的，固定利率抵押贷款的贷款条件固定，特别是利率不变，对此借款人可以充分信赖。但是在70年代初，由于受通货膨胀和利率波动的压力影响，出现了利率可调的住房抵押贷款，一些开始允许州内的贷款机构发放这种贷款。1981年货币管理局和联邦住房贷款银行委员会，批准全美国的联邦储蓄机构可以发放可调整利率抵押贷款（ARM）。ARM贷款发展得非常快，在新的房屋抵押贷款中，可调整利率贷款几乎同固定利率贷款占到了同样的份额。[5]