去年我们准确预测出90%的黑天鹅,今年继续押注那些永远不变的事情

去年我们准确预测出90%的黑天鹅,今年继续押注那些永远不变的事情
2019年01月30日 19:48 新浪看点

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  掘金大师

2018年全球风云变幻,尤其是国内,发生了几十年未有的大变局。

很多人财富觉醒,也有很多人被关门打狗。财富的增值保值路径,发生了新的变化。

每一个人都必须改变旧有惯性,才能实现阶层跃升。每一个人都要比以前更加卖力地关注外界信息,才能减缓与日俱增的焦虑感。

在猪年即将到来的当下,我们想跟各位推荐一份脱水研报。一份由海外掘金团队倾注全力撰写的全球房产投资展望报告。

你可能是一个还没下定决心投资海外房产的“门外汉”,你也可能是一个早已有了心仪国家的资深客,不管怎么样,这份报告都值得你用心品读。

它95%的信息都是基于英语文献,最大程度地减少信息不对称。

即便是在汗牛充栋的房产预测市场中,我们也敢说这部报告极为少见,有很大的含金量,可以为各位减少不必要的注意力损耗。

人生赚钱靠康波,有时候,就看你敢不敢下注。

产品真正上架的时间将是2月5日(也就是大年初一)。 话不多说,大家先快上车。

01

英国:2019将是捡漏的最佳机会

英国楼市今年的关键词之一是“捡漏”。而对英国楼市影响最大的事件就是脱欧谈判了。英国议会在1月29日(英国时间)对特蕾莎梅的脱欧协议修正案进行投票,投票决定了

• 英国将按原计划时间脱欧(2019年3月29日)

• 否决了“无协议脱欧”

• 议会支持特蕾莎梅和欧盟重谈脱欧协议,重点修改北爱边境保障条款

接下来2月13日,英国议会将举行第二次脱欧协议草案的投票,最终走向还得看这一次的结果。

最坏的结果是第二次公投和无协议脱欧,目前来看这两种情况的可能性已经非常低,脱欧这场闹剧正在往乐观的方向走。市场情绪也会渐渐趋于稳定,此前很多持观望态度的人群购买需要被抑制,接下来只要脱欧大局落定,这一部分需求会迅速得到释放。市场交易回暖,房价回升也会接连发生。所以从这个角度来看,其实2019年留给大家捡漏的机会并不多了。

当然,过去两年英国脱欧反反复复,如果北爱尔兰边境问题仍然不能在英国政党内部达成一致,不排除会有更多的不确定性事件发生。在这种最消极的情况,英国脱欧的续集,还要演很久,对英国楼市和经济会有比较大的冲击。

估计房价还会有更大幅度的降温,交易量也会继续下滑。直到这个事情最后的走向确定,市场情绪才会稳定下来,买家重新回到市场中来,交易量开始回暖,接着就是房价的回暖。

监测英国投资者市场情绪的还有一个最快速的指标就是英镑的走势。这也是海外置业必须要关注的一个方面。这里有一张英镑的走势图。很明显从2016年英国脱欧公投以来,英镑汇率一直是在走跌的,以兑人民币为例,2014年到2016年期间,汇率最高的时候达到了10.6,但是公投之后一直在8-9之间徘徊。每次有一一点利好消息,英镑就迅速拉上去。但因为大方向一直未定下来,长期看还是在历史低位的。

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也正是因为英镑汇率一直处于低位,最近两年反而有大批的机构资金入场英国,而且资金一年比一年多。从2017年第四季度到2018年第三季度,全球对英国房地产的投资金额为680亿欧元,是欧洲地产投资最高的国家。而在2017年的时候,德国的地产投资额是整个欧洲最高的,当时是680亿欧元,英国是640亿欧元。而全球资本对伦敦的地产投资,也是远远超过欧洲其他城市的。这也说明,各大机构是用真金白银在认可英国中长期的房地产。

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那么在英国那么多城市中,除了伦敦,还有哪些城市可以关注?我们去年年初的前瞻报告中,提醒大家关注英国的中部和北部城市,尤其是曼切斯特、伯明翰和爱丁堡,虽然当时这三座城市的房价涨幅并不是英国最高,但到2018年,英国房价涨幅前三的城市就是这三座,全年涨幅超过6%,在全国房价降温的情况下,爱丁堡的房屋销售反而非常火爆,从挂牌到出售只需要22天,全英国的时间是47天。

这些城市是怎么选出来的,我们会在2019年的前瞻报告中为大家详细解答。

02

美国:2019年房产交易走出冰点?

房产方面,2018年美国房产表现还不错:

• 全美的平均房价约为22.4万美元,比一年前增加7.6%;相比之下,2017年房价涨幅是的7.4%;

• 12月的租金中位数比去年增加了1.4%,为2018年6月以来的最大增幅;

• 在连续三个月的同比增长后,全美房屋库存下降了0.4%。

虽说整体上,2018年全美的房价涨幅高于2017年,但从微观来看,在全美35个最大市场中,就有19个市场的房价增长从2017年底至2018年底明显放缓。在某些情况下,涨幅放缓得相当显着,我来讲三个涨幅放缓最大的城市:

1. 西雅图(WA)(同比涨幅变化-7.4%,下同),

2. 圣何塞(CA)(-6.9%)——自称是硅谷首都,房价中位数超过$100万美元

3. 费城(PA)(-3.4%),

另外,受美联储加息影响,房产交易在9月、12月分别到达这一年的冰点。全美房地产经纪人协会(NAR)最新报告显示:在连续两个月走高之后,美国12月成屋销售环比下跌6.4%。这是什么概念,它是自2015年以来最低的值。

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在海外掘金2018年展望报告中,我们曾经下过一个的结论:

高税率地区的房价有下行压力。

后来发生的事情证明,我们的预测确实成了现实。

经过一年发展,高税率地区如纽约曼哈顿、加州旧金山的房价下跌。连美国总统特朗普也没能幸免税法的影响,川普大厦(Trump Tower)中特朗普拥有的一套极尽奢华的三层顶楼公寓,降价数月无人问津。根据Realtor.com提供的数据,曼哈顿100万美元及以上的豪宅销量同比下降12.5%。在布鲁克林,这一价格区间的房屋销量较一年前减少8.6%。

而低税收州如田纳西、得克萨斯、弗罗里达和华盛顿州的房价在2018年有不俗的表现。在佛罗里达州六个县的豪宅销量较去年同期飙升20%以上。德克萨斯州Tarrant County的豪宅销量激增47.2%。过去一年,华盛顿州Snohomish County的豪宅价格同比上涨12.3%。

进入2019年,美国的楼市还在承受着上一年大事的影响:

比如特朗普任内的第一次中期选举

比如建墙方案被否美国政府陷入史上最长关门期

比如中国买家从买房变成主要卖家,整体的占比减少

比如美联储四次加息,导致主要的贷款选择30年FRM利率到达2014年以来的高点

比如美元指数强势上涨

……

它们正在影响2019年的趋势。这里边会有什么样的传导效应?具体我们也会在2019年的前瞻报告中为大家详细解答。

03

海外置业灵魂五问

去年年初,海外掘金出版了2018展望报告。现在回去看,我们提到的不少趋势和事件都被一一言中。这一次,我们对2019年展望报告里边的判断仍旧有信心。

报告全面扫描了六个最主要的华人投资目的地:美国、英国、欧盟、日本、澳大利亚,以及东南亚。

内容包括18年的回顾,19年的大趋势,买房的注意点、选城市方法论等。具体来说,就是在回答以下三个问题:

1. 这个国家2018年的表现如何?

2. 2019有何趋势?有什么大事件将影响这些趋势?

3. 我该如何选择:哪个国家适合我?哪些地区有潜力?

海外置业有一个灵魂五问:

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这五个灵魂问题,其实就是一步步筛选投资标的漏斗。

我们将在报告中针对这五个问题各个击破,为你圈出了最适合自己的市场。

报告真心不贵,预售价仅49元。不过只有一开始是这个定价,后边会越来贵。

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